2019年，苏州写字楼整体成交表现欠佳。
近日，戴德梁行在2019年苏州写字楼市场媒体抢听会上表示，截至2019年11月底，全市甲级写字楼空置率为31.37%。未来五年，苏州写字楼新增供给约190万平方米，竞争激烈。
在这样下行的市场压力之下，众多创新办公品牌几乎同时降价促销，有知名品牌关店转让，亦有品牌在几乎满租的情况下突然闭店。
而京沪最大的新办公运营品牌Distrii办伴，2018年进军苏州市场，2019年凭借Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间，打响苏州市场第一炮，首战告捷。
四个月改造、四个月满租
苏州市场首战告捷
在苏州写字楼租赁市场惨淡下行的情况下，Distrii办伴在苏州落下的第一个项目，也是姑苏区单体体量最大的高端智慧办公空间（体量7000㎡）—Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间，签约后，以不到4个月的时间迅速完成整体改造，开业后，又以4个月左右的时间，快速实现100%出租率。该项目品质与效率兼备，让Distrii办伴在苏州一战成名。
△入驻企业类型
据了解，目前有60+企业入驻汇邻思画办公空间的企业，其中，互联网行业占比40%，建筑行业占比20%，新媒体娱乐行业占比15%，科技研发占比15%，其他行业占比10%。
△品牌logo墙
入驻品牌企业包括美国独角兽柠创科技（深圳）有限公司苏州研发中心、明和产业苏州办事处、香蕉互娱、有赞、昇辉电子、长财致远、守内安信息科技公司、千城万店网络科技公司、诺储生物科技公司、巧房信息科技公司。这些企业中不乏阿里巴巴、饿了吗等互联网巨头投资的新势力品牌，以及由上海市政府及国家奖励支持的软件自主研发高科技创新企业。
苏州智慧办公
Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间
案例分享
Distrii办伴·汇邻广场思画办公空间是Distrii办伴在姑苏区操盘的首个存量办公资产的升级改造项目，也是Distrii办伴苏州市场首次探索资管合作，本次合作企业为国内领先的特色小镇运营管理专家思画资本。
虽然项目地处南环核心地段，辐射周边约20万人，具有极佳的区位优势，但由于其建筑环境和功能均较为传统保守，无法适应快速发展的成长型企业的升级需求。
在新兴楼宇面世的情况下，一些存量写字楼快速失去其竞争优势。Distrii办伴基于“新工作方式平台”的资产综合运营能力，通过为合作方提供“市场定位、项目设计、工程改造、IT改造、招商运营、管理维护”等全流程资产管理服务，从而重新激发办公资产的价值，让低效的资产在周围竞品包围的巨大压力下，依然实现成功逆袭。
项目介绍
苏州
项目：Distrii办伴•汇邻广场思画办公空间
层数：7层
面积：7000平米
租金：周边乙级楼租金：60元/m²/月，改造后租金：95元/m²/月
地址：江苏省苏州市姑苏区南环东路758号汇邻广场4号楼北楼办公楼
△入口处改造前
△入口处改造后
改造层面
四个月打造高端智慧办公旗舰
Distrii办伴基于前期充分的市场调研，打造出当地“科技之最、产品之最、服务之最”的高端智慧办公空间。空间内工位总数1010个，配备了办伴独有3.0产品超能办公室、精装修小户型办公室、综合活动路演区，及800平方米超大顶楼户外露台。其中，3.0超能办公室配比高达90%，为企业提供965个工位。
1F：接待区、大堂、品牌logo展示区。
5F: 会议区、超级前台、共享空间、办公区（针对小型企业的2-6人间小户型）。
6-11F：会议室、办公区（针对15人以上的超能办公室）。
顶楼：户外花园露台。
△大堂接待区
△超级前台
△共享区域
△会议室
△小户型办公室
△超能办公室
△露天花园
改造理念：
空间交融：
功能区域的挑空设计，增加楼层之间的联系性
鉴于对中国企业的了解，Distrii办伴项目非常注意动静区分，将注重“活跃、参与、社交”的共享空间，与注重“隐私、安全”的办公区域进行了业态的分层。
但是，为了避免企业处在不同楼层、不同区域，而相互隔离，Distrii办伴对功能区域的挑空设计，一方面，增加楼层之间的联系性，同时，可以吸引高楼层区域人群向低楼层流动，在共享区域形成集聚效应。
△设计理念
△空间挑空
功能交融：
区域之间相互融合，增加互动性。
例如，5楼设计了具有餐饮、服务、社群活动等多功能的超级前台，将原有的仅以“接待”为主的前台进行了升级。同时，设计了适合不同组织形式、风格也截然不同的会晤空间，有氛围较为轻松愉悦的共享空间，有注重私密性的高端会议室。
△设计理念
△功能区
△竖向交通
△洽谈区△洽谈区
平台交融：
提供企业交流、信息共享、发布的平台。
在该项目中，Distrii办伴打造了一个近200平米的超级共享空间，以及超大绿植墙和超高清显示屏，让公共区间兼具绿色生态和前沿科技的品质感。
△超级共享平台
科技层面
打造“线上线下一体化”的新工作方式
Distrii办伴落地全套智慧新办公解决方案，提供包括智能空间、通行、硬件、环境、效率、能耗等6大方面在内的精准智慧办公解决方案，空间内部可以实现人脸扫码通行、无感知考勤、会议远程视频等前沿科技，并通过Distrii办伴自主研发的App做到“线上线下一体互联”。
招商层面
四个月实现大体量项目满租
Distrii办伴没有急于将京、沪项目的成功经验复制到苏州，而是在“前期调研、产品定位、项目定价、渠道链接”等四个重要层面，快速适应苏州本土市场，及时作出差异化调整，力求精准定位、逆市招商，提升楼宇资产溢价。
△招商策略四个层面
例如，快速建立苏州渠道体系，整合本土几十家渠道公司约400名中介资源；以产业招商为核心分层去化，以形成苏州思画项目一炮而响的品牌效应；搭建专业运营服务团队，展示Distrii办伴智慧办公的产品定位、产品品质和会员福利。
最终，该项目四个月满租，平均签约成交价格比周边竞品高出1.5-2倍。
运营层面
精细化服务细节制胜
苏州运营团队在植入Distrii办伴集团标准化运营体系的同时，不断推陈出新，从“场地餐饮服务、基础运营服务、社区社群服务、企业增值服务”四个层面，盘活整个楼宇经济，激活办公楼宇的公共区域价值。
△运营体系
自开业以来，Distrii办伴·汇邻思画办公空间共举办不同类型社群活动累积16次，与电影沙龙协会达成品牌合作，其中大型活动包括“电影沙龙导演见面会、老板见面会、全民K歌、财税讲座”等主题活动，带来1000+次的影响力。
△全民K歌
其中前文出现的思画空间宣传片，由入驻客户免费导演，所有参演演员均由入驻客户倾情支持，也体现了汇邻思画办公高品质运营服务所带来的连锁效应。
结语
今后，Distrii办伴将继续以苏州为起点，坚持打造线上线下一体化新办公方式平台的愿景，努力构建围绕上海、南京等环长三角城市的智慧办公物联网，打通各大关键枢纽，推动Distrii办伴接下来的高速扩张，成为环长三角区域新办公运营第一品牌。
