北外滩，位于苏州河与黄浦江交汇处，占地3.66平方公里、河岸风景线长达3.53公里，与前滩、徐汇滨江、后世博并称为上海“四大沿江新兴商务区”。在这里，高品质办公大厦如雨后春笋般，拔地而起，且未来三年预计新增写字楼多达63.4万㎡，办公面积达到230多万㎡。由于其强劲的发展潜力，北外滩被贴上了“第二个陆家嘴”的标签。
作为外滩的延伸，上海航运业的发源地，北外滩基于丰富的文化资源和深厚的历史积淀，如今已经发展成“航运与金融服务聚集区”、一带一路桥头堡。
它拥有全上海最像霍格沃茨的建投书局、“最美江景步道”的滨江步道、上海首家专业音乐剧剧院百老汇剧院、以三游经济著称的星外滩，以及“浦西第一高楼”白玉兰广场。目前，一副“全景式”夜间经济正在勾勒北外滩日新月异的板块容貌。
然而，文化、摩登并非北外滩的全部写照。鳞次栉比的新兴楼宇的罅隙之间，“结构老化、狭小局促、疲态尽显”的老城厢建筑烟火依旧。虹口“留改拆”等城市更新步伐正在不断加快，以春阳里、瑞康里、马厂路为代表的试点项目立足于城市公共空间的创造性和包容性，从而提高公民的健康水平、满足感和幸福感。
△城市更新项目：瑞康里
上 海 智 慧 楼 宇
Distrii办伴·耀江国际广场案例
智慧楼宇，是Distrii办伴在北外滩所有城市更新的名片中，植入的最为特殊的一张。
存量写字楼耀江国际广场，位于吴凇路、汉阳路路口，虹口区北外滩核心规划区域。其中一栋曾为航运公司自用办公楼，共计8层楼，建筑形态及内部功能规划老旧，无法适应社会需求的改变，被新加坡城市发展集团CDL收购。如今，它被京沪最大的新办公运营商Distrii办伴改建成了北外滩首屈一指的智慧楼宇标杆：在4000多平米的小而美的空间改造的基础上，首次植入集“智能化、自动化、无感化、一体化”为特征的智慧楼宇系统，力图刷新北外滩写字楼的智慧高度。
2019年7月3日，来自北外滩方方面面工作领域的政协委员实地调研了春阳里代理经租项目、Distrii办伴·耀江国际项目创新创业新空间。
北外滩街道党工委副书记、纪工委书记王琳表示：这次调研活动要呈现给各位委员的是对北外滩区域的一次全新的认识和了解，我们不再是人流稀少、设施陈旧的老社区。我们今后打造的是具有上海风情、文化品位和人文情趣的宜居营商环境。
北外滩的未来会吸引更多的有识之士参与到北外滩的建设中来，会有更多的白领跨入北外滩“城市新空间”的领域。
——《走进社区 感受温度—政协北外滩活动组“城市发展新空间”主题调研活动》
牛津大学教授安德鲁·鲍姆(An-drewBaum)在其《PropTech3.0:房地产未来》报告中提出，PropTech已经突破了数据分析、交易服务、智慧建筑等阶段，发展到3.0阶段：人工智能和机器人的阶段。据中商产业研究院报道，2013年中国智慧楼宇市场规模仅5197.4亿元，2018年突破万亿，预计2019年市场规模将超12000亿元，然而，中国的智慧地产并不乐观，鲜有已落地的完整、成熟的智慧楼宇案例。
窘状正在被打破，智慧楼宇—Distrii办伴·耀江国际广场的落地实践，将成为上海北外滩智慧楼宇建设的里程碑事件。正如建投书局、百老汇剧院、虹口足球场正在改变北外滩的文化面貌，Distrii办伴耀江国际广场正在试图为北外滩智慧建筑提供创新的技术解决方案。它并非Distrii办伴的首次智慧实践，相反，在雄安设计中心、新加坡共和大厦、深圳小元里、城方公寓、绿地云寓等园区、写字楼和公寓案例中，Distrii办伴的”智慧建设”一直在自我完善中。
打造一张智慧城市物联网，构建线上线下一体化新工作方式平台，是Distrii办伴的发展目标。如今这张网络已经覆盖2个国家、8座城市和40+办公楼宇。
项 目 介 绍
线上线下一体化新工作方式平台
项目：Distrii办伴·耀江国际广场
层数：8层
工位：707个
面积：4000平米
租金：改造后租金：7元/m²/天，周边乙级楼租金：4元/m²/天
地址：上海市虹口区吴淞路268号
地理优势：地处吴凇路、汉阳路路口，虹口区北外滩核心规划区域，南向黄浦江畔，翻越吴淞路桥即可抵达举世瞩目的外滩CBD。地理优势非常明显，交通方便。
项目亮点：从传统楼宇升级为北外滩首个智能展示厅，整体空间能耗节约50%，人力成本节约近70%。
△大门改造前后
△大堂改造前后
△办公区域改造前后
△顶楼改造前后
空 间 维 度
整栋楼宇“外立面+室内”定位改造
Distrii办伴·耀江国际广场原本是属于耀江国际大厦裙楼中的一栋，因此外立面非常不突出，较为传统保守。如何解决裙房建筑凸显的问题，是Distrii办伴在外立面改造层面面对的首要问题。经过多个方案的研讨对比后，Distrii办伴在沿街面主入口，将传统建筑面貌翻新为更具现代感的设计，符合智慧楼宇的整体形象。
在内部空间改造层面，Distrii办伴面对的问题复杂系统得多，例如，层高低矮、采光不足、业态功能单一等问题。最终，Distrii办伴通过专业的空间改造、业态规划、空间布局和动线设计的重新规划，推动客户的纵向流动，提高空间坪效，同时提升了客户归属感。
具体而言：
一、业态重组，多维赋能
1层：超级前台+灵活可变的路演厅+书吧+“多种形式组合”的流动工位休闲区；
2层：针对小型企业的2-6人间小户型；
3-8层：针对15人以上的超能办公室；
顶层：改造为花园露台和阳光房，集休闲、会议多功能为一体，可对外承接举办小型会议、酒会、私房菜等，在休闲的同时领略外滩天际线。
△耀江国际改造之后
二、双核联动，流量互导
Distrii办伴将1楼和顶楼打造成不同主题的共享空间和流量互动空间，通过“双核联动”的方式，联通上下。
首先，1楼包含了具有接待、餐饮、服务等多功能的超级前台，将原有的仅以“接待”为主的前台进行了升级。在Distrii办伴前台，入驻企业可以享有to C的餐饮服务、to B的企业增值服务、社区社群活动等咨询服务。
关于公共区域，Distrii办伴在一栋楼里，设计出可以实现两种截然不同风格及主题的多功能室。其中1楼以“常规”沙龙会议为主，顶楼以“多变”主题活动为主。
一楼灵活的媒体路演厅，整体空间设计更为庄重典雅，适合更严谨的学术会议、工作坊和行业交流。路演厅具有非常完善的多功能会议场景和设备，空间至少可以容纳50人。路演厅附近的流动工位、休闲区和书吧，可以增加整体休闲商务的氛围。
一楼主题： 商务
△灵活多变的会议场景
而顶楼的花园露台和阳光房则更为舒适、休闲和神秘。花园露台在白天可以作为视野绝佳的专属观光阳台，夜晚则可以俯瞰北外滩的“水韵夜景”。顶楼作为一楼商务会议的补充，可以承接更多中高端的私密活动，如私董会、高端晚宴、茶会、酒会。
顶楼主题：休闲
△风格一：观光阳台
△风格二：西餐酒会
△风格三：中餐晚宴
△风格四：会议模式
通过不同功能、不同主题的“场景组合”，无缝衔接白天与夜晚、一层和顶层的不同流量，从而盘活楼宇经济。
三、动静区分，定位清晰
鉴于中国企业更加注重隐私，Distrii办伴对整栋楼宇进行了动静分层，将注重“活跃、参与、社交”的共享空间，与注重“隐私、安全”的办公区域进行了业态的分层。
仅仅针对办公层，Distrii办伴就设计出了小户型办公室、超能办公室和大客户定制办公室等3种不同类型的办公室，满足发展中企业全生命周期的不同需求。
△不同类型办公空间
其中，“超能办公室”通过创造性的空间设计、前沿的空间规划理念，在100-200平方米相对独立的区域内，规划出了更适配于拥有较完善组织结构15-200人成长、成熟期企业或团队的私密空间，配备了办伴自主研发的革新产品——IT BOX，集空间、智能硬件、办伴APP三位一体，通过智能硬件和Distrii办伴远程视频协作系统的有效结合，将空间打造成为集会议、商务洽谈、远程视频协作、智能会议白板等全方位功能为一体的综合空间。
△展示智会SMR功能
这种定位清晰，动静区分的业态规划，能够一站式解决成长型企业面临的“找房麻烦、扩展受限、运营成本高、外部环境和企业迁移导致的员工流失”等痛点难点，同时消除企业领导者对于共享办公带来的企业文化冲击、企业管理效率降低的后顾之忧。
科 技 维 度
整栋楼宇的“智慧”改造
Distrii办伴·耀江国际广场是Distrii办伴在国内打造的首个独栋智慧楼宇。
针对智慧楼宇，Distrii办伴提出2大核心要素：
第一，助力入驻企业提升管理和办公效率，它不是单一的、独立的功能模块，而是完整的全流程、全场景的系统打造；
第二，助力楼宇业主方提升资产运营效率，实现资产价值的最大化。
在耀江国际项目中，Distrii办伴打造了这样一个全场景系统，包含了通行管理解决方案、无感知人脸采集分析系统、超级会议管理系统、智能集控系统、智能能耗管理，通过客户端App打造线上线下一体化的智慧办公解决方案。
一、入口处
智行
通行管理解决方案：
1) 通过人脸识别、二维码、刷卡等多元方式，实现空间整体通行。
2) 访客管理系统，一键邀约访客并授与门禁权限，后台定期生成管理报表。
人臻
人流采集分析系统：
1）通过世界顶级人脸识别算法和技术，自动采集人脸数据，对过往人员进行非接触式捕捉、识别与监控，实现黑名单/白名单自动预警；
2）系统与入驻企业考勤结合，并进行健康度的分析与管理。
△人脸识别、采集、分析系统
楼宇智慧大脑
监测管理系统：
通过“IOT物联网设备采集分析系统”智能采集楼宇各设备，进行管理以及分析传感设备数据，实时显示检测数据，并集成智能仪表。以控制智能空调系统、能源使用量监测等手段，采集温湿度、二氧化碳浓度、PM2.5、水能、电能、空调以及新风机等设备，集成智能仪表收集大数据，落地优化方案，最终实现楼宇效益化，让楼宇管理自动化、智能化、无感化。
△IOT物联网设备采集分析系统
二、工位区
智座
智能工位管理：
通过APP、微信小程序、电脑网页端进行线上预定，以及现场人脸识别，自动分配工位，实现空置工位自动资源释放。
△工位预约、分配
三、会议室
智会SMR
超级会议管理系统：
会议前/中/后全流程管理系统，联动线上管理软件、线下设施设备，实现一体化会议管理解决方案。
另外，在会议过程中的无线传屏、会议语音纪要，会议后的会议室利用率监测以及使用数据分析，进一步优化了会议材料繁多、追溯性差，会议室使用率低、难以控制等缺陷。
△SMR超级智能会议管理系统
四、多功能室
智能集控系统
通行管理解决方案：
通过环境控制探测器感知室內溫度，直接联动控制空调温度;另外，在控制端，通过手机、触屏PAD，一键调整空间模式、灯光照明、空调系统、电动投影布幕、窗帘、音响等，实现一键会议模式。
结语
2018年，Distrii办伴联合新加坡城市发展集团共同成立智慧城市更新基金，耀江国际项目是该基金落地的首个项目，同时，它也是Distrii办伴全套智慧办公解决方案在国内落地的首个展示厅。
耀江国际项目的“楼宇改造和智慧应用”，正在逐步成为一线城市城市更新的全新样板。当城市更新充斥着大量“以新换旧”的声音时，Distrii办伴整合出一套更丰富立体的解决方案。这个方案将不以“建筑翻新”为内核，而是聚焦在5G、科技、互联网、物联网等核心技术的创新应用，对于楼宇和客户数据的沉淀与创新，引领建设线上线下一体化新工作方式平台。
